Vehetsz dubaji ingatlant úgy, hogy sosem jársz az Emírségekben?

Röviden:

• Igen. Külföldi vevőnek csak érvényes útlevél kell, tartózkodási engedély nem, hogy dubaji szabad tulajdonú övezetben ingatlant birtokoljon.
• A teljes vásárlás, a megtekintéstől az aláíráson és a fizetésen át a tulajdonátírásig, elintézhető távolról, meghatalmazással.
• Magához a vásárláshoz nem kell dubaji bankszámla.
• A pénz szokásos nemzetközi átutalással mozog. A dirham a dollárhoz van kötve, így a dirham felől nincs árfolyamkockázat, amint a pénz megérkezett.
• A valódi munka három dolog ellenőrzése távolról: a fejlesztő korábbi teljesítése, a letéti számla és az ügynök RERA-engedélye.

Havonta rendszeresen készítjük el a foglalási, az előszerződési és a meghatalmazási papírokat távoli vevőknek, és a legtöbbjük magyar ügyfél, aki úgy írja alá a szerződést, hogy még sosem állt a lakásban. Itt a teljes folyamat, lépésről lépésre, és az, amit érdemes kétszer is leellenőrizni, mielőtt egyetlen dirhamot is átutalnál.

Tényleg vehet külföldi dubaji ingatlant anélkül, hogy odautazna?

Igen. Dubai bármelyik szabad tulajdonú övezetében egy külföldi érvényes útlevéllel megveheti az ingatlant, más nem kell hozzá. Nem kell hozzá sem emirátusi vízum, sem tartózkodási engedély, akár Dubai Marinában, Downtown Dubaiban, a JVC-ben vagy Palm Jumeirah-n veszel, és Abu Dhabiban is ugyanígy működik a saját kijelölt befektetési övezeteiben, mint Yas sziget, Saadiyat vagy Al Reem. Amit a legtöbb vevőt visszatartja a távoli vásárlástól, az a megszokás. A jogi lépések egyikéhez sem kell fizikailag az országban lenned. Ha még a még épülő és a kész ingatlan között mérlegelsz, a még épülő vagy kész ingatlan összevetésünk lebontja ezt a döntést.

Hogyan írhat alá helyetted valaki egy meghatalmazással?

A meghatalmazás egy aláírt, közjegyző által hitelesített dokumentum, amiben megnevezel valakit, jellemzően az ügynöködet, az ügyvédedet vagy egy megbízható képviselőt, hogy helyetted írja alá a szerződéseket. Ez az az egyetlen papír, ami a teljesen távoli vásárlást lehetővé teszi: a meghatalmazottad aláírhatja a foglalást, az adásvételi előszerződést (MOU, hivatalos nevén Form F), a fejlesztővel kötött adásvételi szerződést és a végső tulajdonátírást a tulajdonátírási irodánál (trustee office), anélkül, hogy betennéd a lábad az országba.

A meghatalmazást otthon, közjegyző előtt is aláírhatod, és utána hitelesítteted az Egyesült Arab Emírségekben történő felhasználásra, jellemzően a külügyminisztériumon és az emírségekbeli nagykövetségen keresztül, vagy egy dubaji, helyben készített meghatalmazást intézel, amit néhány közjegyző ma már videóhívásban is elfogad aláírásra. A gyakorlatban mi állítjuk össze a dokumentumot, te helyben aláírod, mi pedig intézzük a dubaji regisztrációt.

Hogyan néz ki valójában a távoli vásárlás folyamata, lépésről lépésre?

A lépések sorrendje ugyanaz, mint egy személyes vásárlásnál, azzal a különbséggel, hogy az aláírásnál egy meghatalmazás áll helyetted.

1. Válogatás. Megadod a büdzsét, a célterületet, és hogy most akarsz hozamot, vagy inkább pár év alatti értéknövekedést.
2. Vezetett videós megtekintés. Élő videóhívásban látod a konkrét lakást, vagy még épülő projektnél a konkrét helyszínt, nem marketinges látványterveket.
3. Foglalás. Egy kisebb foglaló lezárja a lakást, amíg a papírmunka elkészül.
4. Az előszerződés vagy az adásvételi szerződés aláírása, készpénzes vevőnél jellemzően 10 százalékos biztosítékkal, amit előtte egy független jogi tanácsadó átnéz.
5. A meghatalmazás elkészítése, ha még nincs, hogy a képviselőd minden hátralévő lépésnél alá tudjon írni helyetted.
6. A foglaló nemzetközi átutalással történő kifizetése, közvetlenül a letéti számlára vagy a szabályozott tranzakciós számlára, sosem személyes bankszámlára.
7. Jogi és megfelelőségi ellenőrzések, ezek közé tartozik a letéti számla ellenőrzése még épülő ingatlannál, vagy a fejlesztő tartozásmentességi igazolása (No Objection Certificate) másodpiaci vásárlásnál.
8. Tulajdonátírás a tulajdonátírási irodánál, ahol a meghatalmazottad aláír, és a tulajdonjog jogilag átszáll rád.
9. A tulajdoni lap (vagy még épülő ingatlannál az előzetes tulajdoni bejegyzés, Oqood) a nevedre kerül, jellemzően pár napon belül digitálisan elérhető.
10. Az átadás és az üzemeltetés egy helyi ingatlankezelőre vagy a meghatalmazottadra hárul, hiszen te továbbra is külföldön vagy.

Kell hozzá dubaji bankszámla, hogy vásárolj?

Nem, magához a vásárláshoz nem. A foglalót és a vételárat közvetlenül a fejlesztő letéti számlájára utalod még épülő ingatlannál, vagy a tulajdonátírási irodánál zajló szabályozott átutalási folyamaton keresztül fizeted kész ingatlannál, egyik esethez sem kell személyes dubaji bankszámla. A legtöbb tulajdonos előbb-utóbb mégis nyit egyet, főleg hogy fizesse a közös költséget, beszedje a bérleti díjat, vagy megnyissa a fiókját a dubaji víz- és áramszolgáltatónál (DEWA), miután már tényleg van valamije, de ez nem feltétele a vásárlásnak.

Hogyan működik valójában a nemzetközi átutalás?

A pénz ugyanúgy mozog, mint bármelyik nagyobb nemzetközi átutalás, bank és bank között, amerikai dollárra vagy dirhamra váltva a saját bankod árfolyamán. A dirham 1997 novembere óta rögzített árfolyamon, 3,6725-ös kulccsal van az amerikai dollárhoz kötve, úgyhogy a dirham felől nincs árfolyamkockázatod, amint a pénz megérkezett. Egy magyar vevőnek a valódi kockázat a forint és a dollár közötti mozgás a konverzió napja és az eladás, majd a hazautalás napja között, nem a dubaji oldal. A bankok a nagyobb átutalásoknál szokásos pénzmosás elleni ellenőrzést futtatnak, és kérni fogják a pénz eredetének igazolását, úgyhogy készítsd elő a bankszámlakivonatokat és az adásvételi szerződést, mielőtt utalsz.

Hogyan ellenőrizhető egy hirdetés és egy ügynök, ha nem látod a lakást személyesen?

A távolság elveszi azt a lehetőséget, hogy csak úgy elsétálj az épület mellett, és megnézd, valós-e, úgyhogy az ellenőrzésnek kell ezt pótolnia.

Így védjük a távoli vevőt

• Leellenőrizzük a fejlesztő korábbi teljesítését a dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal (Dubai Land Department) projektnyilvántartásában, mielőtt elköteleződnél egy még épülő lakás mellett.
• Az ügynök nyilvántartási számát önállóan leellenőrizzük a dubaji ingatlanpiaci szabályozó hatóságnál (RERA), nem csak elhisszük neki.
• A projekt letéti számláját az ingatlan-nyilvántartó hivatal adatai alapján ellenőrizzük, nem a fejlesztő marketinganyaga alapján.
• A tulajdoni lapot vagy az előzetes tulajdoni bejegyzést te magad is ellenőrizheted a Dubai REST alkalmazásban, nem csak egy képernyőképet fogadsz el az ügynöktől.
• Olyan jogi tanácsadót használunk, aki neked dolgozik, sosem az eladó ügynökség által küldöttet.
• Sosem utalunk pénzt személyes bankszámlára. Csak regisztrált letéti számlára, a fejlesztő számlájára, vagy a tulajdonátírási irodához.
• Ragaszkodunk az élő videós bejáráshoz a konkrét lakásról vagy helyszínről, nem csak látványtervekhez és alaprajzokhoz.

Biztonságos dubaji ingatlant venni anélkül, hogy odautaznál?

Igen, feltéve, hogy ugyanazt a három dolgot ellenőrzöd, amit személyes vásárlásnál is ellenőriznél: a fejlesztő korábbi teljesítését, a letéti számlát és az ügynök engedélyét. A valódi kockázat a távoli vásárlásnál az, hogy kihagysz egy ellenőrzési lépést, mert senki sincs fizikailag jelen, hogy időben kiszúrjon egy gyanús jelet. Ugyanaz az ingatlan-nyilvántartó hivatali és a szabályozó hatósági (RERA) védelem érvényes, függetlenül attól, hol ül a vevő, amikor aláír.

Mennyi idő telik el reálisan a foglalótól a tulajdonjogig, ha mindent távolról intézel?

A legtöbb kész ingatlan távoli vásárlása négy-nyolc hét alatt zárul le a foglalástól a tulajdoni lapig, nagyjából ugyanannyi, mint egy személyes vásárlásnál, és a készpénzes vevők gyorsabban haladnak, mint a hitelesek. Az adásvételi szerződés vagy az előszerződés aláírása készpénzes ügyletnél akár 48 órán belül megtörténhet a feltételek egyeztetése után, az ingatlan-nyilvántartó hivatali bejegyzés maga három-öt munkanapot vesz igénybe, miután megtörtént a tulajdonátírási időpont.

Az egyetlen tényező, ami időt ad hozzá egy távoli vevőnél, a meghatalmazás: a hitelesítés otthon egy-három hetet is hozzáadhat, attól függően, hol élsz. A még épülő ingatlan más ütemben megy: az előzetes tulajdoni bejegyzést röviddel az adásvételi szerződés aláírása után megkapod, de a tényleges tulajdoni lap csak a kulcsátadáskor érkezik, ami a legtöbb projektnél két-öt évet jelent a projektindulástól.

Távoli vásárlás vagy személyes vásárlás: mi a valódi különbség?

A jogi lépések mindkét esetben ugyanazok. Az egyetlen valódi különbség a távoli vevőnél a meghatalmazás elkészítése, és annak eldöntése, ki kapja azt.

Lépés	Személyesen	Távolról
A lakás megtekintése	Magad bejárod	Élő videós bejárás az ügynököddel
Foglalás	Személyesen aláírod az irodánál	Digitálisan vagy a meghatalmazottadon keresztül írod alá
Előszerződés vagy adásvételi szerződés	Személyesen aláírod	A meghatalmazottad írja alá helyetted
A foglaló kifizetése	Helyi átutalás vagy személyes fizetés	Nemzetközi átutalás a letéti, fejlesztői vagy tulajdonátírási irodai számlára
Tulajdonátírás a tulajdonátírási irodánál	Te vagy jelen, és aláírsz	A meghatalmazottad van jelen, és ír alá
Tulajdoni lap vagy előzetes tulajdoni bejegyzés	Személyesen vagy egy portálon veszed át	Digitálisan kiállítják, a fizikai példányt a meghatalmazottad veheti át

Neked való a távoli vásárlás?

Ha a számok működnek, és az ellenőrzések tisztán jönnek vissza, a távolság logisztikai kérdés, nem kockázat. Sok ügyfelünk csak a kulcsátadáskor látja először az épületet, és aki mégis bajba kerül, szinte mindig egy ellenőrzési lépést hagyott ki. Ha szeretnéd, hogy egy konkrét lakást, a fejlesztő korábbi teljesítését, a letéti számlát és az ügynök engedélyét átnézzük veled, küldd el a hirdetést, és megnézzük együtt. A teljes vásárlási folyamathoz kezdd a dubaji ingatlanvásárlási útmutatóval, telefonhívás nélkül.

Amit a befektetők kérdeznek tőlünk

Kell-e emirátusi vízum vagy tartózkodási engedély csak azért, hogy dubaji ingatlant vegyek?

Nem. Egy szabad tulajdonú övezetben lévő ingatlan tulajdonjogához csak érvényes útlevél kell, emirátusi vízum vagy tartózkodási engedély nem. Bizonyos vásárlások utólag jogosulttá tehetnek egy vízum igénylésére, például az Arany Vízumra a 2 millió dirhamos küszöbnél, de ez egy külön, opcionális lépés.

Kaphatok jelzáloghitelt külföldi vevőként, ha távolról vásárolok?

Igen. Több emirátusi bank is hitelez külföldi vevőknek, jellemzően alacsonyabb hitelfedezeti aránnyal és magasabb önerővel, mint a helyi lakosoknak, és a hiteligénylés nagy része távolról, digitális dokumentumokkal is elintézhető. Az aktuális, külföldi vevőknek szóló feltételeket a konkrét banknál ellenőrizd, mielőtt elköteleződsz.

Meddig érvényes egy meghatalmazás, és visszavonható-e?

Az érvényességét maga a dokumentum határozza meg, ingatlanügyletnél jellemzően egy-két év, és korlátozható konkrét feladatokra ahelyett, hogy tág felhatalmazást adna. Bármikor visszavonhatod, mielőtt felhasználnák, feltéve, hogy a visszavonást szabályosan regisztrálják.

Mi történik, ha a meghatalmazottam hibázik az ügylet során?

A dokumentum pontosan meghatározza, mit tehet meg helyetted a képviselőd, úgyhogy egy szűkre szabott, jól megírt meghatalmazás korlátozza egy esetleges hiba kárát. Ezért is érdemes, hogy egy, a te érdekedet képviselő ügyvéd készítse el, ne az eladó ügynökség.

Leállítja vagy blokkolja a bankom egy nagyobb nemzetközi átutalást egy dubaji ingatlanvásárláshoz?

Nem valószínű, hogy teljesen blokkolja, de számíts a nagyobb átutalásoknál szokásos pénzmosás elleni ellenőrzésre, ami néhány munkanappal megnövelheti az átfutást. Készítsd elő a pénz eredetét igazoló dokumentumokat, például a bankszámlakivonatokat és az aláírt adásvételi szerződést, mielőtt utalsz.