Fizetési ütemtervek Dubaiban: 60/40, 80/20, 1%/hó és átadás utáni

Röviden:

• A még épülő ingatlanért részletekben fizetsz, egy fix ütemterv vagy az építkezés előrehaladása szerint, nem egy összegben.
• A leggyakoribb konstrukciók: 60/40, 80/20, 1%/hónap, 50/50 mérföldkő-alapú és átadás utáni.
• Egyik ütemterv sem eleve olcsóbb a másiknál. A teljes vételár ugyanaz, csak a pénz időbeli eloszlása más.
• Az ütemterv a vételárat fedezi, a 4%-os ingatlan-nyilvántartási illetéket külön fizeted.
• Még épülő ingatlanra a bankok külföldi vevőknek legfeljebb a vételár 50%-áig hiteleznek.

Hogy neked melyik konstrukció való, azon múlik, mikor akarod elkezdeni a bevételt, és mennyi készpénzt tudsz lekötve tartani az építkezés alatt. Lent végigvesszük, hogyan működik az öt fő ütemterv, mekkora a foglaló, és hol jön be a hitel.

Mi az a fizetési ütemterv?

A fizetési ütemterv az a beosztás, amit a fejlesztő ad a vételár kifizetésére, még mielőtt az épület elkészülne. Ahelyett, hogy a tulajdonátírási irodánál egy összegben fizetnél, mint egy kész ingatlannál, előbb foglalót fizetsz, aláírod az adásvételi szerződést, aztán részletekben fizetsz, ahogy az építkezés vagy a naptár eléri a megbeszélt pontokat.

A még épülő ingatlan adta a dubaji lakáseladások nagyjából 73%-át 2026 első negyedévében (a dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal, a Dubai Land Department adatai szerint, piaci jelentések alapján), és ennek fő oka pont a fizetési ütemterv. Csökkenti azt a készpénzt, ami az első naptól kell, a többit pedig szétteríti azon a két-öt éven, ami egy projektnek jellemzően a kulcsátadásig kell. Hogy ez a logika mikor éri meg jobban, mint egy azonnal kiadható lakás, azt a még épülő vagy kész ingatlan összehasonlításban szedtük szét.

Egy dolgot érdemes rögtön tisztázni: az ütemterv csak a vételárat fedezi. A 4%-os ingatlan-nyilvántartási illeték nem része, azt külön fizeted, hacsak a fejlesztő épp nem ad illetékmentességi akciót. A teljes költséglistát a dubaji ingatlanvásárlási útmutatóban tételesen leírtuk.

60/40 vagy 80/20: mi a különbség?

Mindkét konstrukció megosztja a vételárat egy építési és egy átadási részre, csak más arányban. A 60/40-esnél 60%-ot fizetsz az építkezés alatt, a maradék 40%-ot az átadáskor. Ez azoknak való, akik az átadás után bérbe adnák a lakást, mert a kisebb záró részletet könnyebb megtakarításból vagy hitelből előteremteni. A 80/20-as jobban előre tolja a terhet: 80% az építkezés alatt, 20% az átadáskor, ami inkább a saját célra vásárlóknak és a hosszú távra tervező tulajdonosoknak jó, akik szívesebben törlesztik le a nagy részt korán.

Egyik konstrukció sem eleve olcsóbb. A teljes ár általában ugyanaz marad, akárhogy osztod el, úgyhogy a választás azon múlik, mennyi készpénzt akarsz lekötve tartani az építkezés alatt, és mennyit hagynál az átadás utánra.

Hogy néz ki egy 1%/hónap ütemterv?

Egy szerényebb foglalót teszel le, aztán havonta fizeted a vételár 1%-át, amíg el nem éred a megbeszélt teljes összeget. Ezt gyakran úgy időzítik, hogy az átadásig vagy azon túlig tartson. Egy 1 500 000 dirhamos lakásnál ez havi nagyjából 15 000 dirham, egy fix, kiszámítható tétel néhány nagy mérföldkő-fizetés helyett.

Ez a konstrukció az első lakásvásárlóknak és azoknak való, akik szorosan tervezik a havi kiadásaikat. A havi összeg elég kicsi ahhoz, hogy be lehessen tervezni, és nem kell minden pár hónapban egy nagyobb tételt összespórolni. Cserébe hosszú fizetéssorozatot vállalsz, úgyhogy csak akkor működik, ha a jövedelmed stabil marad végig.

Mi az az 50/50 mérföldkő-alapú ütemterv?

Az 50/50 mérföldkő-alapú ütemtervnél a fizetéseid a tényleges építési előrehaladáshoz igazodnak, nem egy fix naptárhoz. Egy-egy százalékot akkor fizetsz, amikor a projekt elér egy szakaszt: az alapozás befejezését, a szerkezetépítést vagy a belső kivitelezést. A teljes összeg nagyjából felezve oszlik el az építési időszak és az átadás között.

Ennek van egy kevésbé kézenfekvő előnye. Ha a fejlesztő gyorsabban halad a tervezettnél, te is gyorsabban fizetsz, ha viszont csúszik, csúszik a fizetési ütemed is. Egy elmaradt fizetési felszólítás gyakran az első látható jele annak, hogy a projekt késésbe futott.

Mi az az átadás utáni fizetési ütemterv?

Az átadás utáni fizetési ütemterv az egyetlen konstrukció, ahol azután is fizetsz, hogy már a tiéd a lakás, és a kezedben a kulcs. Egy jellemző verzió 60%-ot kér az építkezés alatt, a maradék 40%-ot pedig egy-három évre osztja szét, az átadás után, ahelyett hogy mindent lezárnál a birtokbavétel napján.

A különbség a 60/40-hez vagy a 80/20-hoz képest nem az arányban van, hanem az időzítésben. Az a két konstrukció az átadással lezárul, az átadás utáni viszont továbbviszi a hátralévő rész egy darabját. Ezért annak a befektetőnek való, aki azt tervezi, hogy a kész lakás bérleti bevétele segít fedezni az utolsó részleteket, gyakorlatilag a bérlőn keresztül finanszírozva a vásárlás egy darabját.

Nem minden projektnél elérhető. A fejlesztők válogatva adnak átadás utáni feltételt, jellemzően azért, hogy egy projektindulást gyorsabban eladjanak, úgyhogy projektenként kell rákérdezni.

Kinek melyik ütemterv való?

Ütemterv	Szerkezet	Kinek való
60/40	60% az építkezés alatt, 40% az átadáskor	Befektetőknek, akik az átadástól bérbe adnák a lakást
80/20	80% az építkezés alatt, 20% az átadáskor	Saját célra vásárlóknak és hosszú távra tervező tulajdonosoknak, kis záró részlettel
1%/hónap	Kis foglaló, aztán havi 1% a megbeszélt teljes összegig	Első lakásvásárlóknak vagy szoros havi tervezésre szorulóknak
50/50 mérföldkő-alapú	Fizetés az építési előrehaladáshoz igazodva, nem fix dátumhoz	Vevőknek, akik a tényleges építkezéssel akarják követni a kiadásukat
Átadás utáni	60% az építkezés alatt, 40% egy-három évre elosztva az átadás után	Befektetőknek, akik a bérleti bevételből fedeznék az utolsó részleteket

Aláírás előtt minden ügyfelünknél összevetjük az adásvételi szerződés tényleges mérföldkő-pontjait a marketinganyag ígéreteivel, mert a kettő nem mindig egyezik, és vita esetén az a záradék számít, ami a szerződés melléklete. Azt is megnézzük, hogy melyik városrészben milyen ütemtervek futnak éppen: a fő befektetői negyedeket a dubaji városrész-útmutatóban hasonlítottuk össze.

Mekkora a foglaló?

A legtöbb még épülő ingatlan foglalása 10-20%-os foglalóval indul, amit azért fizetsz, hogy lefoglald a lakást, mielőtt aláírod a teljes adásvételi szerződést. Egy 1 500 000 dirhamos lakásnál ez jellemzően 150 000 és 300 000 dirham között mozog.

A visszatérítési feltételek fejlesztőnként eltérnek, úgyhogy írásban erősítsd meg őket, mielőtt fizetsz. Amint a foglalás megtörtént, a foglaló általában beszámít az első részletbe, nem tetejére jön.

A befizetéseid ezután letéti számlára (escrow) kerülnek, és a fejlesztő csak a kivitelezés előrehaladtával jut hozzájuk. Ez a dubaji vevővédelem egyik legerősebb eleme: ha az építkezés áll, a pénz is áll.

Felvehetek jelzáloghitelt a fizetési ütemterv mellett?

Igen, de a még épülő ingatlanra a hitelfedezeti arány külföldi vevőknek legfeljebb 50%. Ez a fele annak, amit egy kész ingatlanra jellemzően kapnál, vagyis a vételár legalább felét saját magadnak kell állnod: a fejlesztő ütemtervéből, megtakarításból, vagy a kettő keverékéből.

Néhány bank azt is korlátozza, mely még épülő projektekre hitelez, úgyhogy az előzetes jóváhagyás nem automatikus attól, hogy lefoglaltál egy lakást. Van, aki átadás utáni finanszírozást vagy mérföldkő-alapú jóváhagyást kínál kiválasztott projekteken, ami áthidalhatja a hiányt, de ezt közvetlenül a banknál erősítsd meg, mielőtt elköteleződsz.

Ha a tartózkodási engedély is cél, számolj azzal, hogy még épülő ingatlannál az Arany Vízum 2 millió dirhamos küszöbét a ténylegesen befizetett összeg alapján nézik, nem a teljes szerződéses érték alapján. A feltételeket az Arany Vízum és ingatlan cikkünkben írtuk le részletesen.

Melyik ütemtervvel indulj?

Azzal, amelyik a saját pénzáramlásodhoz illik, nem azzal, amelyiket a projektindulási brosúra a legjobban tálalja. Ha nem vagy biztos benne, melyik ez, egy privát konzultáción végigvesszük a számaidat, modellezzük a fizetési ütemtervet a következő öt évre, és csak utána nézünk projektet. A teljes vásárlási folyamathoz pedig ott a dubaji ingatlanvásárlási útmutató, egy hívás sem kell hozzá.

Amit a befektetők kérdeznek tőlünk

Mi történik, ha kihagyok egy részletet a fizetési ütemtervemből?

Az adásvételi szerződés felmondási és kötbérzáradékain múlik, amik fejlesztőnként eltérnek. A jellemző feltételek szerint a fejlesztő először késedelmi díjat számít fel, az ismétlődő nemfizetés pedig a szerződés felmondásához vezethet, a már befizetett összeg egy részének elvesztésével. Ezeket a záradékokat aláírás előtt olvasd át, ne akkor, amikor egy fizetés már kimaradt.

A fizetési ütemterv tartalmazza a dubaji ingatlan-nyilvántartási illetéket?

Nem. Az ütemterv csak a lakás vételárát fedezi. A 4%-os ingatlan-nyilvántartási illetéket, a tulajdonátírási iroda díját és az ügynöki jutalékot külön fizeted, jellemzően a foglaláskor vagy a bejegyzéskor. Néhány fejlesztő ad olyan akciót, ami fedezi az illetéket, de az marketingelőny, nem a szabvány ütemterv része.

Válthatok másik fizetési ütemtervre, miután aláírtam a szerződést?

Ritkán, és csak a fejlesztő belátása szerint. Az ütemterv aláíráskor rögzül a szerződésben, így a váltás, mondjuk 80/20-ról átadás utánira, a fejlesztővel való újratárgyalást jelenti, ha egyáltalán hajlandó rá. Egyszerűbb a megfelelő konstrukciót aláírás előtt kiválasztani.

Drágább vásárlás az 1%/hónap ütemterv?

Nem eleve. A teljes vételár általában ugyanaz marad, akármelyik ütemtervet választod, mert ez pénzáramlási konstrukció, nem árazási. Ami változik, az az, hogyan oszlik el ugyanaz az összeg időben.

Eladhatom a még épülő ingatlanomat, mielőtt végigfizettem az ütemtervet?

Sokszor igen, jellemzően a vételár 30-40%-ának kifizetése után, a fejlesztő jóváhagyásával. Az eladás szerződés-átruházásként (assignment) épül fel, nem hagyományos adásvételként, és a költségek közé beletartozik a fejlesztő adminisztrációs díja, az átruházási költség és a fennmaradó részletek, amiket az új vevő átvállal.

Befolyásolja a fizetési ütemterv az Arany Vízum jogosultságomat?

Az időzítést befolyásolhatja. Az Arany Vízum ingatlan-küszöbe 2 millió dirham, és még épülő ingatlannál a jogosultság a ténylegesen befizetett összegen múlik, nem a teljes szerződéses értéken. Egy hosszú ütemtervnél ennek elérése akár egy évig vagy tovább is tarthat.

Minden projektnél elérhető az átadás utáni fizetési ütemterv?

Nem. A fejlesztők válogatva adnak átadás utáni feltételt, gyakran csak bizonyos projektindulásokon, nem a teljes portfóliójukon. Ha ez a konstrukció fontos a terveidnek, a konkrét projektnél kérdezz rá, mert maga az átadás utáni időszak hossza is projektenként változik.